绪章绪论

土地经济学首先是由美国威斯康星大学教授T．Ely在其1922年出版的《土地经济学大纲》中提出的。此后，社会经济运行所带来土地问题的日益复杂化，以及经济科学理论与方法体系的不断创新，有力地促进了现代土地经济学理论和方法体系的形成与发展。 土地经济学的研究领域包括三个方面 , 即土地利用经济 ; 土地制度 ; 土地价值。土地经济学在土地学科体系中具有重要性、先导性、基础性的作用。该学科的建设与发展将有效地促进土地学科体系的完善化、科学化以及应用性的增强。

●0.1土地的概念

土地是包含地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤与基础地质、水文与植物以及动物，还包含这一地域范围内过去和现在人类活动的种种结果，就人类目前和未来利用土地所施加的重要影响。

●0.2土地的特性

认为土地“是地表某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体”。

●0.3土地的功能

土地有四大功能：一是生物质的生产功能；二是城乡环境的调节、净化、循环、缓冲等生态服务功能；三是维持农民的基本生计功能服务；四是支撑城市社会经济发展和基础设施建设的空间需求。

●0.4土地经济学的研究对象

其研究领域为土地资源经济、土地财产经济、土地资产（资本）经济问题，分别涉及土地实物、土地财产以及这二者的货币表现。

●0.5土地经济学的研究方法

①认识土地的基本经济属性,系统了解和掌握土地经济的规律。 ②了解和掌握研究土地经济问题的方法。 ③了解和认识土地经济学学科发展历程及最新动态。

第一章土地利用概论

土地利用是指人类对土地自然属性的利用方式和目的意图，是一种动态过程。土地覆盖是指自然营造物和人工建筑物所覆盖的地表诸要素的综合体，包括地表植被、土壤、湖泊、沼泽湿地及各种建筑物（如道路等），具有特定的时间和空间属性，其形态和状态可在多种时空尺度上变化。

●1.1土地利用的含义

人类为经济的和社会的目的，通过各种使用活动对土地长期或周期性的经营。一个国家国民经济各部门的生产建设都要落实到土地上，土地利用的广度、深度和合理程度是它的生产规模、水平和特点的集中反映。

●1.2土地利用的目标

土地利用是由土地质量特性和社会土地需求协调所决定的土地功能过程。
土地利用是个技术问题。人类的科学技术水平高，对于作为综合体的土地所包含的各种因素的认识程度就高，利用这些因素所采取的手段、措施也就越先进，因而取得的效果也就越好。
土地利用同时又是个经济问题。土地作为一种最基本的生产要素与其它要素结合后，才能进入生产过程。土地与其他生产要素一样，在利用中必须服从一定经济规律，才能取得良好的经济效益。

●1.3土地利用中的问题

土地利用是指人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量和价值、信息的交流、转换。

●1.4土地利用的效益评价

基本原则
原则一：先调查、评价、规划，后开发利用
原则二：以集约利用为主与保证适量的耕地面积相结合
原则三：在农业优先的前提下，统筹安排用地比例
原则四：开发利用与合理保护相结合

第二章土地分区利用

土地利用分区以土地利用地域分异规律为理论基础，是土地利用规划的关键内容，也是实行土地用途管制的重要手段，对科学制定土地利用方向、合理确定土地利用结构、提高土地利用集约化程度、促进区域协调发展具有重要意义。

●2.1农业分区论——《杜能圈》

市场经济条件下农业布局的理论。在市场经济条件下，全部或绝大部分农产品都要以商品形式投入市场，因而利润（纯收益）的大小成了农业布局的决定性指标，任何无利生产在经济上都是不可行的。

●2.2工业区位论

工业区位论是研究工业布局和厂址位置的理论。可分为宏观经济和微观经济两个内容。前者指一个地区或国家的工业布局；后者指厂址的选择理论。

●2.3城乡土地利用的区位过程

土地利用规划是城乡规划的核心内容。

●2.4农业土地分区利用

土地利用方式（或农业类型）的区位存在着客观规律性和优势区位的相对性。

第三章土地集约利用

土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，由大卫·里卡多（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。

●3.1土地集约利用概述

土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，由大卫·里卡多（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。

●3.2土地报酬递减规律

土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。

●3.3土地报酬变化阶段的定量分析

各种类型的报酬定义如下：
①总报酬，即总产量，可记为tp；
②平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，可记为ap；
③以劳动(l)为例(下同)，边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为：mp=△tp/△l或dtp/dl，它是生产函数关于劳动上的一阶偏导数。边际报酬体现了土地的边际生产力。

●3.4土地报酬递减规律的应用

集约边际代表各级土地的经济点，超过这一点，新增的变量投入得不到补偿；粗放边际，则代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。

第四章土地规模利用

土地规模利用，就是应尽可能地使土地利用处于报酬递增的阶段，至少也应该处于报酬不变的阶段，而不是处于报酬递减的阶段。

●4.1土地规划利用的原理

土地规模利用，就是应尽可能地使土地利用处于报酬递增的阶段，至少也应该处于报酬不变的阶段，而不是处于报酬递减的阶段。

●4.2农业土地规模利用

农业土地规模经营以及与此紧密相关的农地流转等问题，是我国改革开放以来备受关注的重大理论和现实问题。

●4.3城市土地的规模利用

城市化的经济动力是集聚经济。由于集聚经济的存在，在一定限度内，城市规模越大，经济效益就越高。
我国存在着城市规模效益，但并不是城市越大，规模效益就越高。为了获得最大的城市规模效益，必须努力实现城市的适度规模。

●4.4城市土地分区利用

一）优化了城乡用地结构，有利于推进土地的规模集约利用。
（二）可以支持新农村建设，促进农村生产发展，改善农民生活环境。
（三)缓解了部分七区保护耕地和保障经济发展之间的矛盾。
（四）有利于土地资源的保护和土地利用规划的实施。

第五章土地可持续利用

土地资源可持续利用意味着土地的数量和质量要满足不断增长的人口和不断提高的生活水平而对土地的需求。土地是可更新资源，利用得当，可循环永续利用，如果利用不合理，土地生产能力就会部分或全部丧失。

●5.1可持续发展理论的形成

既能满足当代人的需求，对后代满足其需求能力又不会构成危害的土地资源利用方式。土地资源可持续利用意味着土地的数量和质量要满足不断增长的人口和不断提高的生活水平而对土地的需求。

●5.2可持续发展理论的内涵

既能满足当代人的需求，对后代满足其需求能力又不会构成危害的土地资源利用方式。土地资源可持续利用意味着土地的数量和质量要满足不断增长的人口和不断提高的生活水平而对土地的需求。

●5.3人地关系及其发展

人地关系，人文系统与自然环境系统动态关系的简称。人类和自然环境在人文生态系统中是相互依存、相互制约的两大要素。自然环境为人类提供生存条件，人类活动反过来影响自然，其至局部改造自然。

●5.4人口承载力

人口承载力是在一定的时空范围内，某地区所能承载的最大人口数。
即在不损害生物圈或不耗尽可合理利用的不可更新资源的条件下，各种资源在长期稳定的基础上所能供养的人口数量。

第六章土地规划利用

土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。是根据土地开发利用的自然和社会经济条件，历史基础和现状特点，国民经济发展的需要等，对一定地区范围内的土地资源进行合理的组织利用和经营管理的一项综合性的技术经济措施。

●6.1土地规划利用的必要性

土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。是根据土地开发利用的自然和社会经济条件，历史基础和现状特点，国民经济发展的需要等，对一定地区范围内的土地资源进行合理的组织利用和经营管理的一项综合性的技术经济措施。

●6.2中国土地利用规划的基本体系（1）

编制土地利用规划要遵循以下原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

●6.3中国土地利用规划的基本体系（2）

占用耕地与开发复垦耕地相平衡。各级人民政府依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用规划。

●6.4中国土地利用规划的基本体系（3）

落实规划的各项控制指标，开展土地利用动态监测，监督保证土地利用规划的实施。通过建立领导责任制、公告制度、建设项目用地预审制和监督检查制等管理制度来实施规划。

第七章土地财产制度概论

土地财产制度，从概念上可以做出广义和狭义两种界定。广义的土地财产制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度；狭义的土地财产制度是指土地财产的所有、使用与管理的土地之经济制度及相关的土地法权制度构成的土地财产制度。

●7.1土地财产制度简述

土地财产制度，从概念上可以做出广义和狭义两种界定。广义的土地财产制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度；狭义的土地财产制度是指土地财产的所有、使用与管理的土地之经济制度及相关的土地法权制度构成的土地财产制度。

●7.2土地所有制与土地使用制

土地使用制是对土地使用条件、形式和程序的制度规定，是土地财产制度的另一个重要组成部分。按照土地所有权与使用相互关系的不同，土地使用制可以分为“两权”合一（土地所有权和土地使用权归属与一个主体）与“两权”分离（土地所有权和使用权分属两个或多个主体）两大类。

●7.3土地国家管理制度

土地国家管理制度是指国家政权对全国的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段等组成的完整体系。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。土地国家管理主要包括土地权属管理和土地利用管理两大类，主要目标就是保证土地权属清晰，最大限度的满足社会对土地的需求，促进土地资源得到合理有效利用，维护良好的生态环境。

●7.4土地产权制度

土地所有制社会生产关系的重要组成部分，主要是由社会生产方式决定的。而社会社会生产方式归根结底是由社会生产力的状况决定的，因此，不同的土地所有制，最终也是由社会生产力状况决定的。

第八章中国现行土地所有制

土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

●8.1中国现行土地所有制的法律规定

当前中国土地所有制形式：城市土地国有制和农村土地集体所有制。

●8.2中国现行土地国有制的建立与完善

1980年代，中国实行改革开放。随着社会主义市场经济的发展，中国农村土地重新推行私人承包经营制，城市经济主体也出现了国有、集体、外资和私营等多元化趋势，城市用地逐渐出现了市场化的迫切需求，此后分离城市国有土地所有权与使用权的实践，也确实提高了城市土地的利用效率。虽然城市土地统归国家所有的基本制度没有实质性的变化，但探索土地有偿、有期限、可流通的使用方式，保护土地资源和社会环境的可持续发展，深化土地制度改革使之与经济结构的变化相适应，已成为全社会关注的焦点。

●8.3中国现行土地集体所有制的建立与完善

虽然城市土地统归国家所有的基本制度没有实质性的变化，但探索土地有偿、有期限、可流通的使用方式，保护土地资源和社会环境的可持续发展，深化土地制度改革使之与经济结构的变化相适应，已成为全社会关注的焦点。

●8.4中国现行土地征收制度

我国目前采用的是单一途径,即国家征收。在我国,土地征收制度成为沟通国有土地与集体土地的中心环节,是联结城市土地制度和农村土地制度的重要纽带。

第九章中国现行土地使用制

土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

●9.1中国现行农村土地使用制

1978年后中国农村进行了经济体制改革，先行农村土地使用制度基本为“家庭承包经营制度”。

●9.2中国现行农村土地使用制度改革

农村合作社
人民公社化
三级所有，队为基础
家庭承包经营制

●9.3中国现行城市土地使用制度

对土地实行 行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者，土地转让的土地制度

●9.4中国现行土地管理体制的演变

我国总土地面积为960万平方公里，其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。

●9.5中国土地管理体制的改革与完善

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国实行土地的 社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

第十章土地市场概论

土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。

●10.1土地市场的一般原理与运行机制

目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类: 即以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表; 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。

●10.2中国土地市场体系与管理

国土资源部进一步加大了土地市场监测监管力度，并且督促指导各地采取有效措施，确保土地市场不出现大的波动，巩固房地产市场调控成果。下一步，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。

●10.3土地与市场的供给与需求

土地要素市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分。建立土地交易市场的目的，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。

第十一章地租理论及其应用

马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。

●11.1地租的概念

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。

●11.2马克思主义地租理论

克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。

●11.3地租理论在中国的应用

社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。

第十二章地价理论及其应用

地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

●12.1地价理论

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

●12.2地价评估的原则

地价评估即土地估价，就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

●12.3市场比较法

比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

●12.4收益还原法

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

●12.5成本法

当投资公司能够对被投资公司实施控制时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生增减变动的一种会计处理方法。成本法（cost approach）房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

●12.6假设开发法

假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法

第十三章土地税收

土地税收指国家以土地为征税对象，凭借政治权力，运用法律手段，从土地所有者或土地使用者手中固定地、无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。具体来说土地税收是以土地或者土地改良物的财产价值或财产收益或自然增值为征税对象。

●13.1土地税收概论

土地税收指国家以土地为征税对象，凭借政治权力，运用法律手段，从土地所有者或土地使用者手中固定地、无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。

●13.2中国现行的土地税制

我国现行的土地 税制 我国现行的土地税制——所得税类农业税 农业特产税 牧业税 企业所得税等